一、场景：

买方买了一套二手房，房子手续都办理好之后，房子却无法入住。被一女人占用，不肯搬走。女人说，她是保姆，房东给她办了20年的居住权，她可以居住在房子里。

(资料图)

二、法律分析：

1.2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2.居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。

3.对于该居住权的理解，本院认为应遵循有关人员真实的意思表示及当时的法律规定。居住权是《民法典》中新规定的物权制度，与此前法律法规中出现的居住权以及住房调配单、拆迁安置协议中约定的安置居住并非同一性质的概念。

原告在本案中主张的居住权是一种物权性质的用益物权，但根据物权法定原则，物权的种类和内容须由法律加以明确规定。拆迁安置及住房调配单所载的事实发生在1998年，当时的相关法律并无居住权的规定。原告虽自述从小随祖母实际居住在系争房屋，但不因此当然获得该房屋之权益。鉴于原告未能举证证明其对系争房屋享有所有权，亦未提供合同或遗嘱等证据证明家庭内部曾对原告的居住权达成过协议或为原告设立过居住权，原告主张对系争房屋享有居住权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

三、总结提示：

1.二手房交易过程中，需要关注房子的房屋权属、抵押查封情况等，但现在购房者还必须对居住权一并进行核实查验。

2.为规避居住权限制风险或卖家刻意隐瞒等情况，建议购房者在二手房买卖合同当中对居住权相关的内容进行约定，同时明确好双方的违约责任。

3.在居住权期限届满或者居住权人死亡后，还应当及时办理注销登记，避免给买家造成不必要的误会，从而影响房子的流通性。#二手房陷阱#

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